Höhe des Architektenhonorars: ca. 10% der Baukosten?

Frage: Beträgt das Architektenhonorar nach HOAI nicht ca. 10% der Baukosten? Warum habe ich ein Angebot erhalten, das höher ist?

Antwort: Jedes Projekt ist einzigartig, daher sollte es nicht verwundern, wenn es das Honorar für die Planung auch ist. Klingt wie eine Plattitüde, überrascht aber trotzdem viele. Die "10%"-Regel ist eine gute Faustregel, wenn es sich um einen Neubau handelt, der eine gewisse Größe und keine besonderen Anforderungen hat (z.B. kein schwieriges Grundstück, einfache Ansprüche an Gestaltung und Ausstattung usw.). Hier ein paar Beispiele: Fall 1: Baukosten eines Neubaus betragen 250.000 Euro brutto. Anrechenbar nach HOAI sind nur die Nettokosten, also ca. 210.000 Euro. Honorarzone für ein sehr einfaches Wohngebäude wäre II. Honorar wäre dann ca. 29.000 (Basissatz)-35.000 Euro brutto (Höchstsatz). Ein Wohngebäude mit "durchschnittlichen" Anforderungen wäre allerdings bereits Honorarzone III, ein anspruchsvoller Wohnungsbau sogar Zone IV. Das Honorar wäre im höchsten Fall nach HOAI demnach ca. 48.800 Euro brutto. Die Honorarspanne beträgt also 11,5-19,5% je nachdem wie die Komplexität des Projekts eingeschätzt wird! Fall 2: Ein Neubau kostet 800.000 Euro brutto. Für diese Baukosten wäre das Honorar zwischen 81.500 Euro brutto und 126.300 Euro brutto, und damit zwischen 10% und 15,7%.

Beim Bauen im Bestand lauern zudem viele Unwägbarkeiten, die die Planung aufwendiger und risikoreicher machen als bei einem Neubau auf der grünen (flachen) Wiese. Vielleicht sind Bauteilöffnungen nötig, und es werden deutlich mehr Details als beim Neubau benötigt aufgrund vieler unterschiedlicher Bestandssituationen, oder Details, die vom Standard abweichen, für die man zeitaufwendig Lösungen finden muss. Auch wenn der Bau losgeht, kommt so manche Überraschung zutage, auf die man reagieren muss. Daher wird auf das Honorar oft ein Umbauzuschlag von 10-33% (bei Innenräumen bis zu 50%) aufgeschlagen. Auch Denkmalschutz, schwierige Grundstücke, Umbau im bewohnten Zustand usw. rechtfertigen ein höheres Honorar. Im Beispiel Fall 1 von oben, mit 250.000 Euro Baukosten, könnte das Honorar damit über 25% betragen, wenn es sich um ein komplexes Umbauvorhaben handelt, etwa mit denkmalschützerischen Anforderungen, komplexer Nutzung und schwierigem Grundstück. Zudem sind in diesem Honorar nur Grundleistungen enthalten, die aber in vielen Bauvorhaben nicht alles abdecken. Die Digitalisierung von Bestandsplänen eines Bestandsgebäudes etwa ist typische "Besondere Leistungen", die für Bauen im Bestand meist anfallen, aber im Honorarrechner der HOAI gar nicht enthalten sind. Müssen diese noch erstellt werden, kommen weitere Kosten dazu, die je nach Objekt pro Stunde oder als Pauschale abgerechnet werden.

Zum Honorar ist zu sagen, dass die HOAI seit 2021 nicht mehr vorgeschrieben ist, es kann also jedes beliebige Honorar vereinbart werden, aber da die HOAI eine erprobte und transparente Methode zur Kalkulation darstellt, wird sie oft noch verwendet. Bei kleinen Projekten funktioniert die HOAI (unter 50.000 Euro Baukosten) allerdings nicht. Hier wird dann oft auf Stundenbasis abgerechnet, wodurch sich die Planungskosten von den Baukosten entkoppeln können. Ein extremes Beispiel wäre die Planung für ein DIY-Projekt (z.B. für ein Gartenhaus), mit Materialien aus dem Fundus. Die Planung könnte in diesem Fall die Baukosten sogar übersteigen.

Welche weiteren Planungskosten gibt es?

Frage: Was kommt noch als weitere Planungskosten auf mich zu? Ist es mit dem Architektenhonorar im Wesentlichen getan?

Antwort: Es kommt drauf an. Bei einem individuell geplanten Neubaugebäude jeglicher Art muss eigentlich immer zumindest ein Statiker beauftragt werden (oder ein anderer bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, der die Statik berechnet. Das kann bei kleinen Wohngebäuden auch ein Zimmermann sein). Sollte ein Gebäude eine Typenstatik haben (z.B. ein Tiny House), muss zumindest die Lastabtragung ins Fundament sowie das Fundament berechnet werden. Beim Umbau eines Bestandsgebäudes kommt es drauf an, ob tragende Bauteile verändert werden.

Weitere Fachplaner und Gutachter neben dem Statiker könnten sein:

Bodengutachter, Brandschützer, Energieberater, TGA-Planer, Elektroplaner, Schallschützer, Landschaftsarchitekt und Schadstoffgutachter. Zudem könnten Prüfer für Brandschutz oder Tragwerk nötig werden. Realistisch sind 15-35% Planungskosten insgesamt (Architekt und Fachplaner).

Welche Planer beauftragt werden sollen, wird normalerweise im Rahmen der Grundlagenermittlung geklärt. Deren Planung/Beratung muss in der Regel bereits im Vorentwurf integriert werden.

Kann ich nur einzelne Phasen beauftragen?

Frage: Kann ich auch nur einzelne Phasen beauftragen, z.B. nur den Bauantrag?

Antwort: Grundsätzlich ist das natürlich möglich. Dabei muss man allerdings beachten, dass hier wahrscheinlich nicht das per HOAI kalkulierte Honorar für diese Leistungsphase abgerechnet wird. Es beginnt damit, dass erstmal eine Grundlagenermittlung durchgeführt werden muss – um was für ein Bauvorhaben handelt es sich überhaupt? Wo befindet es sich, welches Baurecht gilt (Bundesland, aber auch Kommune)? Gibt es einen Bebauungsplan, bei dem Baugrenzen, Baulinien, Dachformen oder andere Festsetzungen eingehalten werden müssen, oder gilt §34 BauGB? Befindet sich das Bauvorhaben im Innen- oder Außenbereich? Ist die Erschließung gesichert? Gibt es spezielle lokale Verordnungen wie eine Erhaltungssatzung, Stellplatzverordnung, Baumschutzverordnung oder Spielplatzsatzung? Welche Gebäudeklasse ist das Bauvorhaben? Ist das Bauvorhaben selbst ein Denkmal oder angrenzend an ein Denkmal? Wurde der Entwurf bereits mit den Behörden abgestimmt? Gibt es überhaupt einen richtigen Entwurf, oder handelt es sich in der Planungstiefe eher um einen Vorentwurf? Ist die Platzierung des Bauvorhabens auf dem Grundstück sinnvoll geplant, werden Abstandsflächen eingehalten, ist die Nutzung überhaupt zulässig an dem Ort? Entsprechen die Grundrisse den baurechtlichen Vorschriften? Sind die Anforderungen aus dem Brandschutz eingehalten (Anforderungen an Materialien, Rettungswege, Aufstellflächen der Feuerwehr)? Wurden Fachplaner beteiligt und deren Planung korrekt integriert? Müssen weitere Planer oder Prüfer eingebunden werden, z.B. für Brandschutz oder Tragwerksplanung?

Ein Architekt übernimmt mit dem Bauantrag die Verantwortung für die Planung, unabhängig davon, ob diese durch ihn oder einen anderen Planer erstellt wurde. Ein Architekt sollte den fremden Entwurf also auf "Herz und Nieren" prüfen. Oft müssen die Pläne zudem nochmal neu gezeichnet werden, etwa weil der Entwurf nur als Skizze existiert, oder zumindest müssen Informationen ergänzt oder Unwichtiges entfernt werden. Die Beauftragung desselben Planers zumindest für die Leistungsphasen 1-4 wird also sehr empfohlen, damit die Planung konsistent und wirtschaftlich durchgeführt werden kann. Manchmal werden die LP5-8 dann an Büros vergeben, die sich auf Ausführungsplanung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung besonders spezialisiert haben. Dies dürfte allerdings nur für größere Bauvorhaben wirtschaftlich sein. Wem eine konsistente Gestaltung vom ersten Konzept bis zum gebauten Werk wichtig ist, sucht sich am besten einen Architekten, der alle Phasen anbieten kann. Dabei kann es durchaus sein, dass sich der Architekt externe, spezialisierte Unterstützung holt (oftmals z.B. für Ausschreibungen oder Bauleitung). Der beauftragte Architekt bleibt aber weiterhin verantwortlich und normalerweise auch stark involviert, z.B. durch regelmäßige Baustellenbesuche, bei denen vor allem die Gestaltung im Fokus ist, da sich der Bauleiter um die tägliche Koordination und Prüfung von Rechnungen der Firmen kümmert.

Baukosten als Berechnungsgrundlage: Interessenkonflikt?

Frage: Hat ein Architekt nicht das Interesse, möglichst teuer zu bauen, damit das Honorar steigt?

Antwort: Die Logik der HOAI legt diesen Verdacht nahe, aber dabei sollte man Folgendes bedenken: Nach HOAI ist die Berechnungsgrundlage für das Honorar die Kostenberechnung nach dem Entwurf. Hier wird zwar schon bemustert (d.h. der Ausstattungsstandard fließt bereits zu einem gewissen Grad in die Kalkulation ein), jedoch ist es immer noch eine Schätzung mit einigen Unschärfen. Die Kostenberechnung darf ca. 15% "daneben" liegen (nach oben oder unten), d.h. einzelne Entscheidungen der Bauherren zu der Ausstattung zum Zeitpunkt der Entwurfsplanung lassen sich weder genau einpreisen noch machen sie einen Unterschied für das Honorar. Und insbesondere wenn man später die teurere Fliese wählt, erhöht normalerweise nicht das Honorar (sofern hier nicht vertraglich was anderes vereinbart wurde), außer die teure Fliese hat neue Eigenschaften, die eine Planungsänderung erfordern, oder der Einbau ist aufwendiger, so dass mehr Überwachung der Arbeiten nötig wird. Höhere Baukosten produzieren oft mehr Aufwand in der Planung oder auch Bauüberwachung, z.B. Sonderkonstruktionen. Ob Baukosten immer den Aufwand der Planung widerspiegeln, ist nicht immer klar, und kann zum Zeitpunkt der Kostenberechnung so genau auch gar nicht vorhergesagt werden. Großen Einfluss auf die Baukosten haben hingegen die Wahl der Konstruktion und des Tragwerks, die technische Gebäudeausrüstung und Fenster und Fassaden sowie eine Unterkellerung. Ein engagierter, kundenorientierter Planer wird die Kunden immer zu den Vor- und Nachteilen sowie den Kosten der einzelnen Entscheidungen beraten. Entscheiden muss dann der Kunde.