Nutzungsänderung in München: Was gilt, was brauche ich, wie gehe ich vor?
Wer eine Immobilie in München umnutzen möchte - aus einem Büro eine Praxis machen, aus einem Laden eine Wohnung, oder aus einer Wohnung eine Kita - stößt schnell auf eine entscheidende Frage: Brauche ich dafür eine Baugenehmigung, und wenn ja, was genau?
Die Antwort ist selten eindeutig. Ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, hängt nicht davon ab, ob baulich etwas verändert wird — sondern ob die neue Nutzung anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen unterliegt als die bisherige. Brandschutz, Schallschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit: Ändert sich an diesen Anforderungen nichts, kann eine Nutzungsänderung verfahrensfrei sein. Ändert sich auch nur eine davon, wird eine Genehmigung fällig.
Dazu kommt: In München gelten teils strengere oder spezifischere Regelungen als im übrigen Bayern — etwa bei Stellplätzen, Ferienwohnungen oder Kitas. Und in Gebäuden der Gebäudeklasse 4 und 5 lauert ein häufig unterschätztes Risiko: Das bestehende Treppenhaus steht zwar unter Bestandsschutz — aber eine Nutzungsänderung kann das Bauamt veranlassen, es neu zu bewerten.
Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung hilft Eigentümern und Betreibern, die richtigen Fragen in der richtigen Reihenfolge zu stellen — bevor Geld und Zeit in einen Antrag fließen, der scheitern könnte..
Schritt 1: Genehmigte Nutzung herausfinden
Nicht die tatsächliche Nutzung zählt, sondern die genehmigte — die steht in der ursprünglichen Baugenehmigung.
Wo nachschauen: Bauakte beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung München - als Eigentümer kann man Einsicht beantragen. Dazu vorher prüfen, welchen Nachweis man zur Akteneinsicht mitnehmen muss damit man nicht wieder weggeschickt wird.
Alternativ: Vermieter oder Vorbesitzer nach der Baugenehmigung fragen
Achtung: Was im Mietvertrag steht ist irrelevant — nur die Baugenehmigung zählt
Schritt 2: Gebäudeklasse feststellen
Wandhöhe des Gebäudes messen (Geländeoberfläche bis Oberkante Decke des letzten Vollgeschosses)
GK 1–2: bis 7m, freistehend
GK 3: bis 7m
GK 4: bis 13m
GK 5: über 13m
Relevant weil: GK bestimmt ob vereinfachtes oder volles Genehmigungsverfahren, und welche Brandschutzanforderungen gelten
Nachschauen: Bauakte, oder Architekt/Brandschutzplaner einschalten
Schritt 3: Ist überhaupt eine Genehmigung nötig?
Prüffrage: Unterliegt die neue Nutzung denselben oder geringeren öffentlich-rechtlichen Anforderungen wie die bisherige?
Wenn ja → verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO
Wenn nein oder unsicher → Genehmigung erforderlich
Bei Unsicherheit: informelle Voranfrage beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung München (Untere Bauaufsichtsbehörde)
Kontakt: Stadtportal münchen.de → Referat für Stadtplanung und Bauordnung → Bauberatung
Voranfragen sind kostenlos und unverbindlich — sehr empfehlenswert vor jedem weiteren Schritt
Schritt 4: Planungsrechtliche Zulässigkeit prüfen
Ist die neue Nutzung überhaupt in diesem Gebiet erlaubt?
Gibt es einen Bebauungsplan?
Nachschauen: Stadtportal münchen.de → Bebauungsplan-Auskunft (online einsehbar)
Was steht drin? Nutzungsart (WA, MI, MK, GE etc.) — ist die neue Nutzung zulässig?
Befreiung möglich wenn Nutzung nicht exakt passt, aber Grundzüge des Plans nicht berührt werden
Kein Bebauungsplan → § 34 BauGB
Neue Nutzung muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen
Beurteilung durch das Bauamt — Voranfrage sinnvoll
Schritt 5: Ist die Nutzung ein Sonderbau?
Sonderbauten brauchen das volle Genehmigungsverfahren mit umfassender Prüfung.
Relevante Schwellenwerte (Auswahl):
Verkaufsstätten ab 800 m² Verkaufsfläche
Büro- und Verwaltungsgebäude ab 400 m² Nutzfläche
Versammlungsstätten ab 200 m² oder 40 Personen (relevant für Yoga, Fitness, Seminarräume)
Gaststätten ab 40 Sitzplätzen
Beherbergungsstätten ab 12 Betten
Kitas, Schulen, Krankenhäuser — immer Sonderbau
Nachschauen: Art. 2 Abs. 4 BayBO — vollständige Liste der Sonderbauten
Schritt 6: Stellplätze prüfen
Wie viele Stellplätze hat die bisherige Nutzung erfordert?
Wie viele erfordert die neue Nutzung?
Grundlage: Münchner Stellplatzsatzung (auf münchen.de abrufbar)
Wichtig: In München gibt es Zonen — in der Innenstadt gelten reduzierte oder keine Stellplatzpflichten wegen ÖPNV-Anbindung
Fehlende Stellplätze können durch Ablöse ausgeglichen werden — Höhe je nach Zone, beim Bauamt erfragen
Vorabklärung beim Bauamt empfehlenswert bevor der Antrag gestellt wird
Schritt 7: Brandschutz und Bestandsschutz Treppenhaus klären
Das ist ein häufig unterschätzter Punkt, besonders in GK 4 und 5.
Erfüllt das bestehende Treppenhaus die heutigen Anforderungen?
Bestandsschutz schützt den Ist-Zustand, aber eine Nutzungsänderung kann das Bauamt veranlassen, das Treppenhaus neu zu bewerten
Empfehlung: Brandschutzplaner vorab einschalten - vor dem Bauantrag, nicht danach
In München gibt es zugelassene Brandschutzgutachter, die das Bauamt akzeptiert
Schritt 8: Weitere Fachbehörden identifizieren
Je nach neuer Nutzung sind weitere Behörden beteiligt:
Kita: Stadtjugendamt München (Betriebserlaubnis — separates Verfahren, eigene Anforderungen an Fläche pro Kind, Außenspielfläche, Gruppenräume)
Arztpraxis: Gesundheitsamt (Hygieneplan, je nach Fachrichtung)
Gaststätte: Gewerbeamt, Immissionsschutz
Denkmalgeschütztes Gebäude: Stadtarchiv / Untere Denkmalschutzbehörde München
Ferienwohnung: Zweckentfremdungsstelle München (komplett separates Verfahren nach Zweckentfremdungssatzung)
Schritt 9: Vorbescheid einholen (optional aber kann für bestimmte Situationen empfehlenswert sein)
Bevor der vollständige Bauantrag gestellt wird, besonders wenn Unsicherheiten bestehen:
Bindende Vorabentscheidung zu einzelnen Fragen (Zulässigkeit der Nutzung, Stellplätze, Befreiungen)
Kostet Zeit (ca. 2–3 Monate) und Geld (Gebühr je nach Aufwand+Planerhonorar), spart aber im Zweifelsfall mehr
Antrag beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Schritt 10: Bauantrag stellen
Typische Unterlagen für eine Nutzungsänderung in München:
Antragsformular (auf münchen.de als Download)
Lageplan (amtlich, vom Katasteramt; Achtung: vorher klären, welche Ausführung benötigt wird)
Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten des Ist-Zustands, maßstäblich)
Nutzungsbeschreibung der neuen Nutzung
Brandschutznachweis (bei Sonderbauten zusätzlich ein zugelassenen Prüfer)
Schallschutznachweis (wenn relevant)
Stellplatznachweis oder Ablöseerklärung
Barrierefreiheitsnachweis (wenn relevant)
Standsicherheitsnachweis (bei Sonderbauten zusätzlich ein zugelassenen Prüfer)
Eingereicht wird über: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Hauptabteilung III — Baugenehmigung
Bearbeitungszeit: In München realistisch 3–6 Monate, bei Sonderbauten länger.